FRAÇÃO IDEAL: Tamanho é documento?

Quando o assunto é pagamento de taxa de condomínio, a cobrança pode ser motivo de polêmica

O Código Civil define que o valor deve seguir o esquema de fração ideal. Isso leva em consideração o espaço ocupado pelo apartamento ou pelo comércio dentro de um edifício. Quanto maior a área, também são as taxas a pagar. Donos de imóveis maiores defendem, porém, que a divisão tem que ser igual entre as unidades. Quem ocupa um espaço menor afirma, porém, que não é justo pagar de maneira igual. A divergência causa debate entre síndicos, advogados e especialistas do setor, uma vez que a partilha varia de acordo com a convenção de cada condomínio, que rateia entre os ocupantes as despesas com manutenção, serviços e melhorias.

Em Brasília, há três formas de cobrança: fração ideal, por unidade ou flexível (um misto dos dois primeiros). Moradora de um prédio em Águas Claras, a pedagoga Gerda Kolarik é cobrada de modo fracionado. Isso significa que ela paga um valor a mais que os outros proprietários justamente pelo fato de possuir um apartamento com área maior. “Não acho a taxa justa. Por exemplo, a água é individual e as demais áreas do prédio também são usadas por todos. Não uso nenhuma área diferente para justificar a cobrança a mais”, pondera. As taxas são divididas entre os 72 apartamentos da seguinte maneira: 2 quartos, 3 quartos e cobertura. A diferença de valores chega a mais de R$ 100.

O administrador Izaias Borges, 58 anos, na cobertura de um prédio e também se vê na mesma situação que Gerda. Ele pretende entrar com uma ação judicial para reduzir a conta. No caso dele, a taxa é 111% maior do que a dos apartamentos de um ou dois cômodos. “Não desfruto de nada a mais do que os outros moradores. Essa taxa não tem justificativa”, lembra. Ele também lembra que a cobrança maior pode desvalorizar o imóvel. “Apesar de buscar a comodidade de um lar, o locador ou vendedor não vai querer morar um lugar que a taxa de condomínio seja exorbitante. Só porque tenho uma área maior dentro do prédio, não significa que tenho algum diferencial.”

O posicionamento da Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Distrito Federal (Assosíndicos-DF) é de que a divisão seja feita de forma igual por fração ideal. “A questão da fração ideal é polêmica. Algumas pessoas a nomearam como ‘taxa da inveja’, por causa do modo de divisão. Ter uma área maior no condomínio para justificar a cobrança maior do que nos demais apartamentos”, explicou o presidente da entidade, Paulo Roberto Melo. “Alguns condomínios também adotaram a seguinte forma: dividida por igual entre as partes ou apenas a taxa extraordinária ser dividida em fração ideal.”

A cobrança por fração ideal é definida pelo Código Civil brasileiro. O especialista em condomínios Aldo Júnior explica que, com relação às questões judiciais, a taxa maior é injusta, porque usa como meio de definição o tamanho do apartamento. Uma vez que o condomínio é um rateio de despesas das áreas comuns, essa diferenciação não poderia ser feita. “Ele já paga um valor maior pelo Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)”, detalha.

O único modo de escapar da cobrança por fração ideal é por meio de uma alteração na convenção do condomínio, como permitido pelo Código Civil. “Isso pode ser mudado a partir de um acordo entre os moradores. O Judiciário também tem decidido, em alguns casos, o direito do morador que tem área maior pagar o condomínio igual aos demais. Tudo isso visa o aspecto de áreas de uso comum”, explicou Aldo.

Forma Ideal

O empresário Marcelo Barbosa, 48 anos, também paga o condomínio do estabelecimento que mantém no Sudoeste a partir da fração ideal, mas considera que a maneira mais adequada seria dividir os custos com o condomínio igualmente entre os moradores, comerciantes, independentemente do tamanho do imóvel. “A fração ideal é injusta para que tem uma casa ou um apartamento com área maior.” Marcelo, inclusive, paga a menor taxa do prédio. “Não me importaria de dividir de forma igual”, disse.

Para Felipe Borba, advogado especialista em direito do consumidor, a divisão mais justa das despesas do condomínio seria proporcionalmente às frações ideais, ou seja, aquele que possui um imóvel maior contribuir com valor maior. “Não é razoável o proprietário de um apartamento de um quarto contribuir com o mesmo valor que o dono de um apartamento na cobertura, duúplex, de quatro quartos, por exemplo.Contudo, a convenção de condomínio é soberana e poderá decidir pelo rateio igualitário das despesas. Para verificar se há injustiça ou irrazoabilidade, deve-se analisar o caso concreto, o número de imóveis no condomínio, as despesas totais, entre outros fatores”, detalhou. “Todavia, de maneira genérica, vejo que o proprietário do imóvel menor poderá ficar prejudicado no caso de divisão igualitária autorizada pela convenção”, completa.

Fonte: Correio Braziliense.